פסק-דין בתיק ת"א 21922-01-10

לפניי תביעה, שהחלה בהגשת שיק (אשר הופקד לפירעון וחולל), ע"ס 2,405,211 ש"ח (להלן: " השיק"), לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל בחיפה, בתיק הוצל"פ מס' 02-59085-09-4. השיק ניתן, על פי הנטען, כתשלום עבור דמי יזמות.

הרקע לתביעה :

1.         עניינה של תביעה זו הינו בפרויקט בניה יוקרתי - "פרויקט בבלי" (להלן: " הפרויקט"), אשר היה אמור לקום על מקרקעין המצויים בתל-אביב (להלן: " המקרקעין"). המקרקעין היו בבעלותה של חברה בשם א.מ.ת.ש השקעות בע"מ, שהינה חברה בבעלות קבוצת גורמים, רובם מחו"ל (להלן: " א.מ.ת.ש"). על כל עסקה לגבי המקרקעין, הייתה לחברת דנקנר השקעות בע"מ זכות סירוב ראשונה.

2.         החל משנת 2006 חיפשה א.מ.ת.ש משקיע לפרויקט ובסופו של דבר, ביום 22.5.2008 נחתם הסכם קומבינציה (להלן: " הסכם הקומבינציה" או " ההסכם"), בין א.מ.ת.ש לבין חברת בת של דורי, בשם זרעים השקעות בע"מ, הנמצאת בשליטתה המלאה של הנתבעת - א. דורי ייזום בע"מ (ושתיהן תקראנה, להלן: " דורי"). על פי ההסכם מכרה א.מ.ת.ש לדורי את זכויותיה במקרקעין, תמורת התחייבות של דורי לבנות את הפרויקט ולשווק את היחידות שתיבננה. ההסכם אושר בישיבת הדירקטוריון של דורי ביום 10.6.2008 ועל פיו הייתה דורי זכאית לכ- 42% מכלל תגמולי מכירת היחידות וא.מ.ת.ש הייתה זכאית לכ- 58% מהן.

ייאמר, בקצרה, כי לאחר חתימת ההסכם התברר, כי בנוסף לחובה  של א.מ.ת.ש לבנק הפועלים, אשר צוין, במפורש בהסכם, על הביטחונות האישיים שניתנו לחוב זה (אשר דורי התחייבה להביא לשחרורם), התברר, כי קיימת ערבות בנקאית נוספת, לבנק הפועלים, בשווי של כ- 15 מיליון ש"ח, שנמסרה ע"י א.מ.ת.ש לחברת דיור (ממנה ומאחרים רכשה א.מ.ת.ש את המקרקעין) (להלן: " הערבות הנוספת"). אין חולק שהיה מדובר בעניין מהותי, שכן לערבות הנוספת הייתה השלכה משמעותית על היקף המימון שניתן היה לגייס מהבנק לשם הקמת הפרויקט.

3.         בעקבות כך ולאחר שהענין לא הוסדר ע"י א.מ.ת.ש, טענה דורי, כי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם ואילו א.מ.ת.ש טענה, כי היא לא הפרה את ההסכם וכי ענין הערבות הנוספת עלה במהלך המו"מ. מחלוקת זו שנתגלעה בין הצדדים הובאה על ידם להכרעת הבורר, כבוד השופט בדימוס, בעז אוקון (להלן: " הבורר"). על הליכי הבוררות ותוצאותיהם, אעמוד להלן.

אין חולק, שמדובר בעסקה שנקשרה בסיועו של מר אהוד זלמנוב (להלן: " זלמנוב"), בעליה של חברת אהוד זלמנוב יזמות בע"מ, היא התובעת/מבקשת הביצוע (להלן: " חברת זלמנוב"), אלא שבסופו של דבר, ההסכם שנקשר בין א.מ.ת.ש לדורי, כתוצאה מפעילותו של  זלמנוב, לא התממש והפרויקט לא נבנה.

התביעה והמסמכים שנחתמו בין הצדדים :

4.         השיק נמשך ע"י דורי לפקודת חברת זלמנוב וזאת - כדמי עמלה עבור פעולתו של זלמנוב לשם קשירת העסקה הנ"ל בין דורי לבין א.מ.ת.ש. דורי הסכימה למתן רשות להתגונן. תצהירו של מר אופיר גרינברג (להלן: " גרינברג"), אשר צורף להתנגדות שימש ככתב הגנה וזלמנוב הגישה כתב תשובה. (למען הנוחות, חברת זלמנוב וזלמנוב ייקראו, להלן, יחדיו בשם זלמנוב).

5.         בין זלמנוב לדורי נחתמו שני מסמכים: האחד - מכתב שנכתב ונחתם בסוף חודש נובמבר או בתחילת חודש דצמבר, שנת 2007, בטרם נקשרה עסקת הקומבינציה, המופנה מדורי אל זלמנוב עליו חתומה דורי, בחתימותיהם של מר אופיר גרינברג (להלן: " גרינברג") ומר שוקי שרון (להלן: " שרון"), ובו פרטי ההתקשרות בין הצדדים (סומן: מש/1, להלן: (" מכתב ההסכמה"). השני - כתב התחייבות עליו חתם זלמנוב ביום 10.9.08, בטרם נמסר לו השיק (סומן: מש/3, להלן: " כתב ההתחייבות").

טענות דורי :

6.         לגרסת דורי, כפי שהובאה במסגרת התנגדות לביצוע השיק שהוגשה על ידה, ניתן השיק לחברת זלמנוב, כתשלום עבור דמי תיווך, אולם הוא בוטל לאחר שהתברר לדורי, לטענתה - " להפתעתה ", כי חברת זלמנוב או זלמנוב עצמו אינם מתווכים מורשים. דורי טוענת, כי לאור כך ואף משום שלא נחתמה "הזמנה בכתב", כנדרש על פי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: " חוק המתווכים"), אין זלמנוב זכאי לתשלום עבור פעולת התיווך שבוצעה על ידו.

עוד טוענת דורי, כי היא הסכימה לשלם לזמנוב את דמי התיווך, תוך שהובהר והוסכם ביניהם, כי חברת זלמנוב תידרש להשיב את הכספים אם העסקה לא תצא מן הכח אל הפועל, היינו - יהא על ההסכם להתממש בפועל.

כן נטען, במסגרת ההתנגדות, כי בטרם הגיע מועד פירעון השיק, בוטלה העסקה בין דורי לא.מ.ת.ש ולכן לא התמלאו התנאים לתשלום "דמי התיווך". נטען, כי: " העסקה נשוא ההסכם, לעת עתה, אינה בת תוקף וכי סוגיה זו נדונה במסגרת בוררות בין דורי ייזום ובין א.מ.ת.ש, הרי שהתנאי המתלה למימוש החוזה בין הצדדים - קרי, התקיים העסקה בין א.מ.ת.ש ובין דורי ייזום - טרם התגבש" וכי גם בשל כך חברת זלמנוב איננה זכאית לפרוע את השיק והיה עליה להשיבו לידי דורי. 

7.         אציין, כבר כאן, כי חלק ניכר מטענות דורי בסיכומיה, מהוות הרחבת חזית אסורה, אשר הצדדים התנגדו לה ואדרש לכך, בהמשך, ככל שיהיה צורך.

8.         דורי שלחה הודעת צד ג' לעו"ד ונגלניק, אשר, לטענתה, ייצג אותה במהלכים הרלבנטיים לתביעה זו וניסח, בשמה, את מכתב ההסכמה בין דורי לבין זלמנוב.

בהודעה לצד השלישי טוענת דורי כי עו"ד ונגלניק התרשל בתפקידו, עת כתב במכתב ההסכמה ( מש/1), עליו מבסס זלמנוב את טענותיו, כי זלמנוב זכאי ל" דמי ייזום", במקום לכתוב שהוא יהא זכאי ל" דמי תיווך" ובכך, לטענת דורי, אפשר עו"ד ונגלניק לזלמנוב לטעון, כי הוא היה יזם ולא מתווך. עוד נטען, כי עו"ד ונגלניק ידע שזלמנוב אינו מתווך מורשה ואף ידע או, למצער, היה עליו לדעת, כי מדובר בהסכם תיווך ולפיכך היה עליו לידע את דורי, כי מדובר בהסכם פסול ובלתי חוקי.

בנוסף טוענת דורי נגד הצד השלישי, כי היה עליו להסביר לה את ההבדל שבין יזם לבין מתווך ואת הוראות החוק והפסיקה הרלבנטיים לעניין זה.

טענות חברת זלמנוב :